El Ayuntamiento de Yaiza planteó a finales del año pasado un incidente ante el Juzgado que tramita la ejecución de la sentencia del Hotel Son Bou, propiedad del empresario Juan Francisco Rosa, para determinar la manera de llevar a cabo esa ejecución.

En 2016, el Ayuntamiento denegó la posibilidad de legalizar el hotel, que refrendaron después los tribunales, en base al proyecto que presentó este empresario, que seguía sin cumplir con la legislación en vigor. El edificio se excede en más de 6.000 metros cuadrados edificados respecto a los metros que podrían ser autorizados.

Desde entonces, el empresario no ha vuelto a presentar otro proyecto viable. Su última propuesta consiste en una solicitud de licencia del hotel a través de un proyecto técnico que lo presenta como parte del Hotel Princesa Yaiza, y que ya ha sido rechazado por el Cabildo de Lanzarote.

Lo que ha hecho el Ayuntamiento es pedir un informe técnico a un arquitecto que determine una posible vía de legalización o “el modo en que se ha de ejecutar la demolición parcial del hotel Son Bou”. El informe también se le ha presentado a la propiedad del hotel, que se debe pronunciar sobre el mismo, al igual que la Fundación César Manrique, que ejerce la acusación popular en la ejecución de la sentencia. Finalmente será la Sala de lo contencioso del Tribunal Superior de Justicia de Canarias la que deba dar o no el visto bueno a ese proyecto.

Hasta ahora, se conocía ese paso que había dado el Ayuntamiento, pero no se conocían los detalles del proyecto. El Ayuntamiento, en el documento que acompaña a ese informe, alega que se basa en el artículo 109 de la Ley reguladora de la Jurisdicción contencioso-administrativa, que autoriza la promoción de este tipo de incidentes “a efectos de determinar, sin contrariar el contenido del fallo, el modo concreto en el que se ha de cumplir la sentencia, el tiempo máximo para su cumplimiento, en atención a las circunstancias concurrentes, y los medios con los que habrá de llevarse a efecto, entre otras cuestiones”.

El hotel presenta 9.614 metros cuadros computables, cuando no podría pasarse de 3.333

Señala que en esta ejecución “se ha ordenado la demolición parcial del hotel Son Bou, sin que previamente se haya determinado el modo de llevarla a cabo”. “La elaboración del proyecto de demolición parcial presenta una notable complejidad, tal y como se pone de relieve en el informe técnico aportado. De hecho, además de la citada demolición parcial, también requiere determinadas “obras de acondicionamiento o adaptación de la parte edificada que no será objeto de demolición”, dice el escrito, que considera que dicho derribo “permitirá el ajuste de lo edificado a la normativa urbanística”.

Según señala el Ayuntamiento sureño, si la propiedad no llevara a cabo la demolición y tuviera que llevarla a cabo de forma subsidiaria, debería recurrir a una licitación pública y pasarle después el coste a la empresa hotelera.

El informe técnico lo elaboró el arquitecto Maximiliano Valero tras una visita a las instalaciones. El arquitecto concluye que los planos aportados por la propiedad sobre el “estado actual del edificio no se corresponden con la realidad física del inmueble comprobada en la visita, tanto en plantas como en alzados y secciones”.

Más de 6.000 metros de exceso

El hotel presenta 9.614 metros cuadros computables, cuando no podría pasarse de 3.333. Se excede en 3.117 metros de habitaciones y en otros 1.549 de zonas comunes. El hotel tiene 55 habitaciones con una superficie construida media de 85 metros que se distribuyen en una sala de estar, dos dormitorios dobles, dos baños y una terraza exterior cubierta y abierta, lo que supone una capacidad alojativa de 220 plazas, cuando debería tener 111 plazas solamente.

Se excede en 3.117 metros de habitaciones y en otros 1.549 de zonas comunes

El edificio cuenta con tres plantas sobre rasante y dos bajo rasante. Se accede a él principalmente desde el Hotel Princesa Yaiza, a través de un paso subterráneo que corresponde a una concesión municipal sobre la que el Ayuntamiento inició el procedimiento para extinguir la concesión y por la que reclama una deuda de 120.000 euros, porque no había pagado el canon correspondiente durante 17 años. También tiene otro acceso desde una rampa exterior.

La planta -2 cuenta con garaje, zona de servicio e instalaciones. La -1 tiene una zona de servicio, zonas privadas para empleados y zonas comunes de clientes, como cinco salones, un restaurante buffet que sirve a la zona de la piscina, baños, vestuarios y un gimnasio. En la planta baja hay 18 habitaciones compuestas por dos dormitorios dobles, un salón, dos baños y una terraza, un pasillo cerrado que comunica todas las habitaciones y un local comercial, actualmente destinado a supermercado con acceso directo a pie de calle. En la primera planta hay 18 habitaciones y en la segunda 19, con las mismas características.

Hipótesis

El informe plantea la siguiente hipótesis de legalización. En primer lugar, la planta -2 no computa y por tanto no se interviene sobre ella. En la planta -1 la superficie computable destinada a zonas comunes de clientes es un salón de 83 metros y una pérgola.

El resto de superficies comunes destinadas a clientes, no computables, no superan el 20 por ciento de la superficie edificable. Se ejecutarían cuatro patios de sótano para el cerramiento del salón. También se reduce la superficie destinada a solárium alrededor de la piscina. Las salas destinadas a gimnasio y vestuarios se convierten en salas de servicio interno del hotel, convirtiéndose en superficie no computable.

La segunda planta es la que más cambia, ya que se quitan todas las habitaciones

En la planta baja, el local comercial destinado actualmente a supermercado, con acceso directo a pie de calle, se convierte en zona común de clientes abierta y cubierta. Se propone la demolición de todo el cerramiento vertical de fachada en el 76 por ciento de su perímetro para cumplir con la Ordenanza de la edificación de Yaiza, y su superficie no sería computable a efectos de edificabilidad. Se demolerían todas las divisiones interiores y se retiraría toda la carpintería de cerramiento.

El cuarto de acceso, la oficina de la planta baja y el cuarto de servicios se convierten también en zonas comunes cerradas para clientes, computables. Se retiraría la pérgola de acceso al edificio, al igual que las terrazas continuas de las 18 habitaciones de esa planta y las divisiones internas entre terrazas, hasta 1,70 metros de altura “y de esto resultaría una terraza continua, cubierta y abierta en más del 50 por ciento de la longitud de su perímetro”.

Lo mismo ocurriría con las terrazas de las otras 18 habitaciones de la primera planta. En esta planta se demuelen también todas las divisiones de tabiques internas y aseos existentes, y en los pasillos de circulación de todo el edificio, núcleos de circulación y cuartos de servicio, se elimina completamente el forjado de cubierta y el cerramiento vertical en todo su perímetro.

La segunda planta es la que más cambia, ya que se quitan todas las habitaciones y se demolería parcialmente el forjado de suelo de la planta, que sería la cubierta de la primera planta. La planta 2 se convertiría en la cubierta del edificio, eliminando todos los elementos como cerramiento vertical, carpinterías, divisiones interiores, núcleos de baños, sanitarios, jardineras, etc. El resultado final sería una cubierta transitable donde se colocará la instalación fotovoltaica.

Los planos aportados “no se corresponden con la realidad física del inmueble”

Con esta propuesta quedarían 2.430 metros cuadrados de habitaciones, 620 metros de pasillos y ascensores y otros 220 de zonas comunes. Se reconfigura la distribución de las habitaciones “para garantizar las 111 plazas habilitadas para esta parcela, ya que aun habiendo reducido el tamaño medio de las habitaciones, se mantiene en un mínimo de 70 metros cuadrados construidos de media en la mayoría de ellas”. A

un dividiendo cada habitación en dos, se obtendrían habitaciones de al menos 30 metros cuadrados cada una, que cumple con el Reglamento de la Actividad Turística de Alojamiento para categoría de 5 estrellas, según señala el informe técnico. El arquitecto asegura que “esta propuesta ha sido consensuada con los servicios técnicos del Ayuntamiento de Yaiza en diferentes reuniones, siendo viable”.

Propuesta

El Tribunal Superior de Justicia de Canarias confirmó en 2020 la decisión (TSJC) de la Junta de Gobierno del Ayuntamiento de Yaiza denegando la autorización del proyecto que había presentado la propiedad del Hotel Son Bou para demoler parcialmente y obtener licencia para el apartahotel adaptándose al nuevo Plan General, así como para la aplicación de los incentivos de renovación hotelera que pedía el establecimiento.

El hotel no se puede acoger a los incentivos de renovación porque primero debe obtener la licencia municipal y la autorización sectorial y no al revés. Además, ya no está en vigor el Plan General de Yaiza de 2014, que era el que permitía acogerse a estos incentivos y por el que se pudieron legalizar la mayor de los hoteles con licencia anulada. 

El último intento de legalizarlo fue convertirlo en una ampliación del Princesa Yaiza

El último intento de legalizarlo fue convertirlo en una ampliación del Hotel Princesa Yaiza, presentando en el Cabildo un proyecto de ampliación de ese hotel, mediante “la inclusión dentro del mismo” del Hotel Son Bou, elevando su categoría, de tres estrellas a las cinco estrellas gran lujo. Rosa pretendía utilizar la Ley de medidas urgentes de 2021 y que las obras no estuvieran sujetas “al otorgamiento de autorización administrativa previa en materia turística”, sino solo a una “declaración responsable del cumplimiento de los requisitos establecidos en la normativa turística”. Pero esa vía no prosperó.

La propuesta de Rosa consistía, en líneas generales, en convertir el segundo dormitorio de algunas habitaciones en terraza abierta y cubierta, convertir pasillos de comunicación entre habitaciones a superficie no computable, el cerramiento de parte de la planta -1 con parterres y jardineras y el cerramiento de las salas destinadas a gimnasio y convertirlas en zona de servicio, entre otras cuestiones, pero eso seguía excediéndose en más de 4.000 metros computables.