El mercado del alquiler de vivienda ha experimentado notables modificaciones legales que deben ser tenidas en consideración. Los cambios normativos introducidos por el Gobierno de España afectan a los contratos de alquiler de vivienda para uso permanente celebrados desde el 1 de marzo de 2019.

El Real Decreto-ley 7/2019 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler se aprobó mediante un acuerdo de convalidación. Es decir, la norma no fue aprobada por una mayoría de los diputados en el Congreso y posteriormente en el Senado, como es lo habitual, sino que fue la Diputación Permanente de las Cámaras la que la sacó adelante una vez que el presidente disolvió las cámaras y convocó elecciones. Al margen del proceso de aprobación, sus efectos están vigentes y son relevantes.

Efectivamente, son importantes los efectos que producirán las modificaciones introducidas en la legislación actual respecto del mercado de alquiler inmobiliario, puesto que no solo se modifica el régimen general de la propiedad horizontal, sino que se introducen también modificaciones en materia procesal, respecto del procedimiento de desahucio, que lo dificulta aún más, y en materia fiscal.

Pero, sin duda, las novedades más relevantes se producen respecto de los contratos de alquiler de vivienda como residencia habitual. A nuestro juicio, y por este orden, estas son las cinco modificaciones más relevantes:

PRIMERA. Modifica el plazo mínimo obligatorio de permanencia del inquilino en la vivienda. Ahora la prórroga obligatoria pasa de tres a cinco años. Es decir, en términos coloquiales y para que lo entienda todo el mundo, significa que, si el inquilino lo desea, podrá permanecer en la vivienda, como mínimo, por un periodo no inferior a cinco años, o hasta siete años si el arrendador es una sociedad o una empresa.

SEGUNDA. El periodo de preaviso de no renovación del contrato pasa de dos a cuatro meses para el arrendador. Enlazando con lo anterior, si el propietario o arrendador no quiere que el inquilino permanezca en la vivienda después del periodo de prorroga forzosa, debe avisar de forma fehaciente, al menos, con cuatro meses de antelación. Si no lo hace, se considera renovado otra vez el contrato y, ojo, esta nueva renovación ya no será de un año, como era antes, sino que ahora esta renovación se aumenta hasta tres años.

TERCERA. Se limita la fianza hasta un máximo de dos mensualidades. Es decir, se impide al propietario o arrendador que exija una fianza superior a los dos meses de alquiler.

CUARTA. No se podrán alegar circunstancias de fuerza mayor o sobrevenidas para el arrendador, si estas no han sido detalladas previamente en el contrato. El hecho de que el arrendador o cualquiera de sus familiares se quede en situación de desamparo ya no será razón para recuperar la vivienda, si esta circunstancia no se ha previsto y redactado en el contrato.

QUINTA. El arrendador corre con los gastos de formalización del contrato de arrendamiento. Los gastos de formalización del contrato, en caso de que se quiera formalizar por parte del arrendador, (asesorías, notarios, registros), corren a cargo de éste, si es persona jurídica.

Otras modificaciones se introducen respecto de las medidas fiscales, o del procedimiento de desahucio, como es la posibilidad de paralizarlo temporalmente si el arrendatario se encuentra en estado de necesidad. Pero, en definitiva, mas allá de los motivos políticos que han servido de orientación a esta reforma, lo cierto es que el resultado es mucho mas desfavorable para el propietario o arrendador, quien deberá ser muy consciente de las reformas introducidas por esta norma y sus consecuencias, antes de decidir alquilar su propiedad como vivienda de uso permanente.